ЛИЗИНГ НА СОБСТВЕНОСТ

Наемът е договор между собственик и потребител на собственост. В договорите за бизнес наем собственикът (лизингодателят) получава финансово обезщетение и в замяна на това наемателят (лизингополучателят) получава правото да управлява своя бизнес върху имота. Има много различни видове договори за наем на имоти и много различни съображения, които собствениците на бизнеса трябва да преценят, преди да сключат такъв договор. Но лизингът е много популярен сред собствениците на малък бизнес: такива договорености позволяват на нови или финансово закъсали предприятия да насочват капитала си към други бизнес нужди. Всъщност много малки предприятия работят в наети съоръжения през цялото си съществуване. Лизингът на собственост, разбира се, може да бъде малка бизнес дейност.

ВИДОВЕ АРЕНДИ НА ИМОТ

Пълно обслужване под наем

Този тип лизинг се използва предимно в офис сгради с много наематели. По същество лизингополучателите, които се съгласяват на такива договорености, плащат еднократна сума за широк спектър от допълнителни услуги в допълнение към лизинговото плащане. Съгласно условията за наем с пълен набор услуги, наемодателят е отговорен за предоставянето на редица различни услуги за своите наематели, включително охрана, поддръжка, портиер и различни комунални услуги (вода, електричество, климатизация, отопление).

Брутен лизинг

Съгласно условията на договор за брутен лизинг, лизингополучателят плаща на лизингодателя брутна сума за наем (както и данък върху продажбите, когато е приложимо). Разходите за собственост като данъци върху имуществото, застраховки и поддръжка са отговорност на наемодателя; наемателят отговаря за комунални услуги. Понякога договорът за наем ще включва разпоредби, които изискват от наемателя да покрие разходите за собственост, които надхвърлят определено определено ниво.

Вариациите на тази основна договореност за лизинг включват лизинговия договор и поетапния лизинг. Наемът на апартамент е най-основният вид споразумение и като цяло най-популярният сред малкия бизнес. Призовава лизингополучателят да плати фиксирана определена цена за определен период от време. От друга страна, поетапният лизинг изисква постепенно ескалиране на плащането на основния наем с течение на времето, като признава вероятния ръст на разходите на собствениците в такива области като данъци, застрахователни премии и поддръжка. Свързаният договор за лизинг, обикновено известен като лизинг на разходите за живот, включва увеличение на наемите въз основа на общи цифри на инфлацията, вместо увеличаване на специфичните разходи.

Чист лизинг

Нетният лизинг е най-повсеместният от различните типове договори за лизинг. Съгласно условията на нетен лизинг, наемателят плаща на наемодателя основен наем плюс допълнителна сума, която покрива дела на наемателя от данъците върху имуществото. Когато данъците се увеличат, отговорността на наемателя е да покрие тези разходи. Задълженията на всеки наемател се определят чрез определяне какъв процент от общото съоръжение е зает от всеки наемател; по този начин наемател, заемащ 20 процента от съоръжението, плаща 20 процента от увеличението.

Вариациите на основния нетен лизинг включват лизинга „двойна мрежа“ и „тройна мрежа“. При лизинг с двойна мрежа наемателят е отговорен за взимането на добавени застрахователни премии, както и увеличение на данъците; при наеми с тройна мрежа наемателите са отговорни за покриване на застрахователни премии, увеличение на данъците, и разходи, свързани с поддръжка и / или ремонти на сградата, паркинга и други площи, използвани от наемателя. Наемът с тройна мрежа е популярен сред наемодателите по очевидни причини; Собствениците на малък бизнес трябва да отбележат, че подобни договорености понякога правят наемодателите по-малко внимателни за поддържане в тези райони, отколкото биха могли да бъдат, ако трябва сами да плащат сметката.

Процент на лизинг

Тази договореност изисква наемателите да плащат основен наем и / или процент от брутните приходи на лизингополучателя. Този процент, който може да достигне до 10-12 процента в някои договори, се плаща на годишна, полугодишна или тримесечна основа (някои молове и търговски центрове обаче изискват още по-чести плащания). Това споразумение е предпочитано от лизингодателите с имоти в желаните търговски площи; наемателите са по-малко благосклонни, но законите на търсенето и предлагането често позволяват на собствениците на желани имоти да настояват за това. Собствениците на малък бизнес трябва напълно да разберат какво договорът определя като „брутен приход“. „Бъдете конкретни в начина, по който определяте брутните продажби“, пише Фред Щайнголд в Правно ръководство за стартиране и управление на малък бизнес . „В зависимост от вашия тип бизнес, определени артикули трябва да бъдат приспаднати от брутните продажби, преди да бъде определен процентът на наема. Ето няколко възможности:

върнати стоки
такси, които правите за доставка и монтаж
продажби от автомати
възстановими депозити
продажби по каталог или поръчки по пощата
данък върху продажбите

Накратко, уверете се, че вашият лизинг изключва всички елементи, които надценяват вашите продажби от мястото, което наемате. '

колко е висока софия лусия

ПРЕДИМСТВА И НЕДОСТАТЪЦИ НА ЛИЗИНГ

Администрацията за малкия бизнес (SBA) съветва собствениците на малкия бизнес да вземат предвид различни фактори, когато преценяват дали да отдават под наем или да купуват имоти. Тези съображения включват:

Оперативни изисквания - ако се очаква оперативните изисквания на бизнеса да се променят значително през следващите няколко години, лизингът вероятно ще бъде за предпочитане, тъй като позволява на бизнеса да се движи по-лесно.
Капиталово предлагане и капиталови нужди - лизингът освобождава по-голям процент от капитала на малкия бизнес за други оперативни нужди (реклама, производство, оборудване, ведомост и др.). Ако бизнесът не разполага с много допълнителни пари в брой (а малко малки предприятия го правят), тогава лизингът може да е най-разумният избор. Това е може би най-голямата причина, поради която малките компании отдават под наем.
Гъвкавост на финансирането и плащанията - По принцип е по-лесно да се осигури финансиране за отдаване под наем, отколкото за закупуване на имот. Освен това лизинговите договори могат да бъдат разпределени за по-дълги периоди от заемите и могат да бъдат структурирани така, че да компенсират вариациите в паричния поток (последните могат да бъдат важен фактор за сезонния бизнес).
Стойност при препродажба - вероятността за увеличаване на стойността на имота ли е? Ако да, колко? Много собственици на малък бизнес избират да купуват, а не да отдават под наем - дори ако трябва да натрупат значителен дълг - ако решат, че активът е полезна дългосрочна инвестиция.
Оборудване - Много договори за наем включват разпоредби, които осигуряват на лизингополучателите по-голяма гъвкавост по отношение на надстройката и / или поддръжката на оборудването.
Данъци - Собствениците на имоти се ползват с данъчни облекчения като амортизация и данъчни кредити за инвестиции, които не са отворени за наемателите.

ДРУГИ УСЛОВИЯ НА НАЕМ

Освен това има и други елементи на договор за наем, които могат да окажат голямо влияние върху цялостната приемливост на даден договор. Подробностите за договорите за наем могат да варират значително. „На теория - отбеляза Щайнголд, - всички условия на лизинг подлежат на договаряне. Доколко можете да преговаряте обаче зависи от икономическите условия. Ако желаните имоти са близо до пълната заетост във вашия град, наемодателите може да не са готови да преговарят с вас за цена или други основни условия за наем. От друга страна, в много части на страната, където търговското пространство е преизградено, наемодателите са готови да се пазарят с малкия бизнес, за да запълнят празни единици.

Подобрения на лизинга

Лизинговите договори обикновено обхващат всяко преустройство, което трябва да се извърши на имота, и се посочва кой ще плати за него. Повечето такива работи попадат в категорията „подобрения под наем“: килими, изолация, водопроводни и електрически инсталации, осветление, прозорци, таванни плочки, пръскачки и системи за сигурност, както и отоплителни и климатични системи. Договорът за наем трябва да посочва всяко подобрение и кога ще бъде направено - в идеалния случай преди нанасяне. Наемодателят ще бъде по-готов да направи такива подобрения, ако продължителността на наема е дълга и / или заетата площ е значителна и подобренията са от общ характер. Въпреки това, както отбеляза Steingold, „ако [собственикът на малкия бизнес] имате специализирани нужди - например управлявате фотолаборатория или танцово студио - и вашата тъмна стая или под от твърда дървесина ще имат ограничена стойност за повечето бъдещи наематели, не очаквайте наемодателят да поеме с желание разходите за подобренията. Наемодателят може дори да поиска да ви таксува нещо, за да покрие разходите за преустройство на пространството, след като си тръгнете. Някои договори за наем предоставят на наемателите възможност да направят подобрения сами, при условие че се придържат към определени насоки и ограничения.

на колко години е хет хусар

Продължителност на наема

Преговорите между наематели и наемодатели често се затрудняват по въпроса за продължителността на наема, освен ако собственикът на малкия бизнес няма ясна представа за бъдещето. Обикновено лизингодателите искат дългосрочен наем, а наемателите кратки наеми с право на подновяване. Обикновено собствениците на малък бизнес се опитват да осигурят лизингови договори със средна дължина. Наемите за по-малко от година могат да ги направят по-уязвими, отколкото биха искали, но многогодишните условия също могат да бъдат опасни, особено ако бизнесът е нов и недоказан. Често срещан компромис е включването на „опционна клауза“ в договора, така че лизингополучателят да може да остане, ако той или тя пожелае в края на първоначалния период на лизинг.

Изключителност

Много собственици на малък бизнес съвсем разумно настояват всеки договор за наем, който подписват, да съдържа това, което обикновено се нарича „клауза за изключителност“. Тази клауза предоставя на наемателя изключително право да продава своя продукт или услуга върху имота, като задължава лизингодателя да предотврати подобни продажби от други наематели.

Застраховка

Наемодателите често искат от лизингополучателите да осигурят застраховка, в случай че 1) наемателят повреди наетото имущество или 2) клиентите или други лица претърпят наранявания в помещенията. Такива клаузи могат да отсъстват, ако наетото пространство е изключително за офис. Когато се изисква застраховка от наемателя, наемодателят често определя сумата.

Използване на помещенията

Наемодателите на търговски център / стрип мол обикновено включват език в договора за наем, като предоставят конкретни подробности относно одобреното използване на помещенията, които се наемат. Такива разпоредби често служат за защита на бизнеса на други наематели. Например собственикът на кафене в стриппинг мол може да е доста нещастен, ако съседът му, който преди е управлявал спокоен магазин за спортни сувенири, реши да смени предавките и да пусне салон за татуировки.

Освен това договорите за наем предоставят разпоредби и разпоредби по много други въпроси, представляващи интерес както за лизингодателите, така и за лизингополучателите. Те включват:

Signage (регулира размера, стила и яркостта на рекламните знаци за наематели)
Спазване на различни закони за зониране, разрешителни и ограничения за използване на пространството
Спазване на други местни, щатски и федерални закони
Предаване под наем или прехвърляне на лизинг
Определение на отдаденото пространство
Гаранционен депозит
Право на наемодателя да влезе под наем
Преместване (при което наемодателят премества наемател в друго пространство поради преустройство или разширяване от съседен наемател)
Разпоредби по подразбиране
Работно време
Инциденти с повреди или разрушения от естествени причини
Ремонти
Разпоредби за обезщетение
Изоставяне (от наемателя, или чрез окончателно изоставяне, намалено работно време и т.н.)
Осъждане (случаи, когато цялото или част от имуществото е взето от град, окръг, щат или федерално правителство за друга употреба, като например път, право на преминаване или сервитут)
Спасителни клаузи (в случай на катастрофални събития - торнадо, бунтове, войни, наводнения, суши и др.)
Клаузи за съгласие (позволява на собственика на бизнеса да прекрати договора за наем, ако котва за затваряне или се премести)
Клаузи за възстановяване (известна също като клауза за анулиране, това позволява на наемодателите да изгонят наематели за нарушение на договора, ако наемателят не е в състояние да изпълни изискванията за минимален наем)

ИЗБОР НА МЕЖДУ СЪЩЕСТВУВАЩИ И ПЛАНИРАНИ СГРАДИ

Повечето стартиращи фирми се преместват във вече съществуващи съоръжения. Много собственици на малък бизнес със средства за това избират нови съоръжения за характеристиките или престижа и сключват договори за наем, докато съоръжението все още е в етап на планиране. Разумният собственик на малък бизнес ще вземе предвид потенциалните ползи и недостатъци на двата избора, преди да вземе решение. „Лизингът в съществуваща сграда осигурява на Наемателя ¦ повече [знания за мястото] по времето, когато се заема ново пространство, отколкото която и да е друга опция за съоръжение“, каза Уодман Дейли в Преместване на работното ви място . „Повече от всички други обстоятелства [лизингополучателят] е в състояние да провери отблизо както съоръжението, така и условията на предложения договор за наем в редица конкурентни места. Въпреки това, естеството на наема в съществуваща сграда означава минимален контрол на наемателите над потенциалните променливи в наема или съоръжението. Наемните цени, разходите за поддръжка и ескалация, комунални услуги и сградни характеристики са фиксирани или относително не подлежащи на договаряне. Наемодателите могат да се различават по своите намаления и клаузи за завършване, но основната им ценова структура, като тази на сградата и механичните системи, остава непроменена. Разбира се, няма никакви последици за инвеститорите с тази опция. '

Но Дейли предупреждава, че лизингът в планирана сграда съдържа собствена комбинация от атрактивни характеристики и несигурности: „Характеристиките на сградата [в планирана сграда] ще бъдат нови, актуални и до известна минимална степен способни да се приспособят към наемателя трябва. Ако вашият наем е достатъчно важен за предприемача, може да получите известно внимание, когато става въпрос за специални искания за идентификация, паркиране, охрана, отлично местоположение в сградата и т.н. ' Независимо от това, собствениците на малък бизнес трябва да бъдат предпазливи, когато подхождат към такива договори за наем, тъй като както окончателният външен вид, така и полезността на сградата, както и нейните разходи, остават невиждани и непроверени, когато сградата е в етапите на планиране. „Предложените наемни цени трябва да бъдат разгледани в светлината на сравними проекти с подобни предимства“, пише Дейли. „Описанията на по-малко очевидни характеристики като паркиране, системи за климатизация, охрана, поддръжка и т.н. трябва да бъдат ясни и пълни. Документацията на разработчика, който прави офертата, трябва да бъде проверена внимателно. Има ли история на качествено строителство по наемния процент, или такова на строителство за бърза препродажба? Има ли репутация за добра поддръжка или доброкачествено пренебрегване? Независимо от [размера] на наема или продължителността на предложеното наемане, тези и свързаните с тях въпроси трябва да бъдат разгледани. “

ЛИЗИНГ НА ИМОТ КАТО БИЗНЕС

Покупката, държането и отдаването под наем на собственост също е често срещана практика на малкия бизнес. Може да започне скромно, когато двойка изпитва затруднения при продажбата на жилище и вместо това избере да го отдаде под наем. След това с натрупан опит те разширяват дейността, като купуват, възстановяват и отдават под наем други имоти. Собственикът на малкия бизнес, който вече е лизингодател, ще се ръководи от принципите, които благоприятстват лизингодателя, посочени по-горе. Лизингът на търговски имоти понякога е началото, а понякога кулминацията на подобни начинания. Докато повечето основи на лизинга са добре установени и традиционни, все още са възможни иновации при маркетинга на такива имоти. Пример съобщава Брандис Армстронг, пише в Запис в дневника (Оклахома Сити). Армстронг пише за успеха на двойка от Оклахома Сити, занимаваща се с лизинг на жилища и търговски обекти при отдаване под наем на търговска сграда. Собствениците хванаха идеята да се организира „отворена къща“, почти неизвестна в търговската област. Те предложиха освежителни напитки и награди на вратите. Веднага събраха 14 значими преднини.

БИБЛИОГРАФИЯ

Армстронг, Брандис Дж. „Двойката взема уникален подход към лизинга на търговски имоти“. Запис в дневника . 18 януари 2006 г.

Дали, Уодман. Преместване на работното ви място: Ръководство на потребителя за придобиване и подготовка на бизнес съоръжения . Crisp Publications, 1994.

„Безплатният комплект предлага помощ за търговските наематели.“ Бизнес Първи Колумб . 26 май 2000 г.