Когато Ерик Ву беше втори курс по икономика в Университета на Аризона, той не използваше допълнителните си пари, за да купи пица или бира. Той използва 20 000 долара от стипендиите си като първоначална вноска за къща с три спални близо до кампуса и нае две стаи под наем на съученици. Ву бързо потапя този доход в друг имот и след това в друг. По времето, когато завършва, той притежава около 25 къщи в Тусон.
Днес 36-годишният Ву е съосновател и главен изпълнителен директор на базираната в Сан Франциско компания за технологии за недвижими имоти Opendoor. С финансиране от 1,3 милиарда долара, стартъпът агресивно внедрява индустриална ниша, известна като iBuying, онлайн покупката и продажбата на домове. От стартирането си през 2014 г. компанията е купила и продала 50 000 къщи в 23 града в САЩ само през тази година Opendoor е на път да купи 5 милиарда долара в домове. Въпреки че понастоящем iBuying представлява по-малко от 1% от годишните сделки с недвижими имоти в САЩ на стойност 1,6 трилиона долара, този брой се очаква да нарасне: конкурентите на Opendoor вече включват други технологични стартиращи компании, както и такива постоянни клиенти като Keller Williams и Coldwell Банкер.
Opendoor има ясен старт в надпреварата за преустройство на индустрията за недвижими имоти за ерата на интернет. Но с натиска за по-бързо увеличаване дойдоха нарастващи болки. Автоматизирането на части от процеса на покупка и продажба на жилища въведе проблеми със сигурността в леснодостъпните отворени къщи на Opendoor. Не е ясно кога стартирането ще донесе печалба - и до каква степен ще се нуждае от помощта на местни брокери, които може да разглеждат компанията като заплаха за препитанието им. И компанията все още е изправена пред въпроса какво се случва, ако пазарът на жилища се обърне към по-лошо.
височина и тегло на Мадисън Бъмгарнър
Ръководството и инвеститорите на Opendoor остават непоколебими: Те казват, че се стремят към свят, в който триенето при покупка и продажба на жилища се заменя с няколко щраквания на бутон. „Вие разглеждате много, много милиарди пазарни възможности“, казва Глен Соломон, управляващ съдружник в рисковата компания GGV Capital, която ръководи серията B на Opendoor от 20 милиона долара през 2015 г. „Те няма да бъдат доволни от някои едноцифрен или дори нисък двуцифрен процентен пазарен дял. Те искат наистина да променят начина, по който работи тази индустрия. “
Opendoor трябва да извърви дълъг път, за да постигне тази цел - и да осъществи неотдавнашната си оценка от 3,8 милиарда долара. Но ако Ву успее да постигне амбициозната си визия, този брой ще изглежда нисък. „Никой - казва той - никога не е преоткривал тази категория“.
Отключване на възможност
Opendoor обещава да облекчи много от утежненията при преместването, като неудобството от изложбите и отворените къщи, и средно 70 дни, необходими за продажба на дом от списъка до затваряне. Предоставяте няколко подробности за вашия дом онлайн. Opendoor генерира офертна цена и организира инспекции и ще завърши необходимите ремонти, след като изберете датата си на изнасяне. Opendoor изкарва парите си, като препродава жилището на по-висока цена и чрез такса, заплатена от продавачите, между 6 и 13 процента (таксите за брокери обикновено са 6 процента).
Ву създаде доказателство за концепцията за Opendoor през 2013 г. с помощта на своя ментор, бивш управляващ директор на Khosla Ventures (а сега член на борда на Opendoor) Кийт Рабоа и скоро си осигури 10 милиона долара от серия А. Инвеститорите включват Андресен Хоровиц, Softbank, GV, основателят на Uber Травис Каланик, съоснователят на Reddit Алексис Оханян и президентът на Y Combinator Сам Алтман. Компанията стартира на пазара на Финикс и скоро се разшири и за други. Стартъпът има 1300 служители и допълнителни 3 милиарда долара дългово финансиране, за да продължи да купува жилища. Opendoor вече го каза планира да бъде в 50 града до 2020 г.
Близки до Ву го описват като умен, енергичен и обсебен от недвижими имоти. След колеж той основава уебсайта за търсене на апартаменти RentAdvisor.com през 2007 г. и две години по-късно анализатора на квартални данни Movity, който в крайна сметка продаден на Трулия. „Няма много хора на планетата с толкова голям опит както в начина, по който работят стартиращите компании, така и в това как работи пазара на жилищни недвижими имоти“, казва Соломон.
Миналата година Opendoor купи над 11 000 домове и продаде повече от 7 000 - повече от два пъти общия обем на най-близкия си конкурент, Offerpad. Opendoor харчи по-малко за ремонт, отколкото конкурентите и поставя по-голям фокус върху бързите продажби, изчислява Майк ДелПрете, резидент в Университета на Колорадо в Лийдс School of Business. „Обикновено това е нов слой боя и същия килим, който слагат във всичките си къщи - те го наричат„ килим Opendoor “, казва DelPrete, който ръководи университетската технологична програма за недвижими имоти и проследява iBuyer промишленост. „Техният модел е за оперативна ефективност.“
Opendoor може бързо да обръща домовете отчасти защото, както подсказва името, неговите отворени къщи са изключително достъпни. Свободните обяви премахват необходимостта от координация между агенти, продавачи и потенциални купувачи. Вместо традиционна кутия за заключване, съдържаща един ключ, до който може да има достъп само един лицензиран посредник, клиентите на Opendoor използват своите смартфони, за да влязат в домовете си.
„Смятаме, че ако просто искате да разглеждате и посещавате къщи - казва Ву, - трябва да направим това възможно най-опростено и при поискване“.
Влизането вътре беше толкова просто в началото - изпращане на съобщение на номер и предоставяне на имейл адрес - че това доведе до проблеми. Бивш Опендоор управител казва, че през първите няколко години посетителите редовно намират хора, които спят в домовете на Опендор. „Хората просто биха лагерували в къщите, защото там нямаше никой“, казва служителят. - Те щяха да обитават къщи в продължение на седмици. Това беше основен въпрос.
През 2017 г. компанията ограничи прозореца на отворената къща до между 6 сутринта и 21 часа, инсталира сензори за движение, за да открие дали някой остава за продължителен период или извън работно време, и нае охранителни компании, за да провежда домашни разговори, ако е необходимо. Сега Opendoor също използва фирми на трети страни, които помагат за валидиране на самоличността на потребителите.
Новите мерки премахват само някои лоши участници. На 18 април Лилиана Орнелас, базираната в Далас фирма за недвижими имоти на 14 години, заведе клиентка да посети дом с три спални на тиха улица в предградието Мескит. Те се натъкнаха на мъж, който беше скрит в главната спалня и пушеше това, което Орнелас казва тя вярва, че е пукнатина.
Докато мъжът напускал къщата, а Орнелас и клиентът й били невредими, агентът казва, че тя обеща да не показва повече домове на Opendoor. Тя съобщи за инцидента на Opendoor (и на Тексаската комисия за недвижими имоти), но компанията така и не предприе последващи действия.
Opendoor отказа да коментира епизод. В изявление Брад Бони, ръководител на Opendoor за безопасност и домашен опит, казва: „Когато получаваме сигнали за неразрешена или подозрителна дейност в домовете си, ние незабавно се ангажираме с нашите клиенти, разследваме и редовно сезираме въпросите до органите на реда. Също така инвестираме значително в мерки за обезопасяване на домовете ни, включително системи за домашно наблюдение, патрули за сигурност и проверка на клиентите, преди да им бъде предоставен достъп до нашите имоти. “
В градовете на района на Финикс Темпе, Меса и Глендейл полицията има данни за най-малко 10 инцидента в къщите на Opendoor, датиращи от 2018 г., според местните служители за обществена информация. В един полицаите арестуваха двама физически лица които казаха, че са влезли в къщата, за да инжектират хероин и да нощуват. В друг полицията арестува един скуотър, който е имал непогасена заповед за престъпление. Според доклада от инцидента той обяснява на служителите че е успял да влезе вътре в къщата, защото тя е била „отворена“, започвайки в 6 сутринта. всеки ден.
Недвижимите имоти вече са опасна професия, особено за жените. Докладът за националната асоциация на брокерите за безопасност за 2018 г. установява, че 41 процента от жените брокери и 20 процента от мъжете са преживели ситуация на работното място, която ги кара да се страхуват за своята безопасност. Имаше явно несъответствие сред брокерите Инк. разговаря с тази история: Един от деветте мъже изрази страх от отворената къща на Opendoor, докато четири от пет жени го направиха. Колет Макдоналд, базирана в Атланта Realtor, казва, че носи пистолет със себе си във всички обиколки на Opendoor. „Моят клиент и аз се придържаме заедно“, казва тя. „Никой не влиза в стая без другия човек.“
Opendoor твърди, че свойствата му не са по-опасни от традиционните отворени къщи и изложения на частни домове. „Видовете неща, които се случват във всеки дом на пазара, могат и се случват в домовете на Opendoor“, казва Бони.
Тази пролет Opendoor добави съобщение към приложението си, в което съветва потенциалните купувачи, че „може да срещнат други посетители“, ако домът е отворен наскоро. Клиентите са поискали възможността да резервират време за обиколка или да блокират други и компанията обсъжда дълго дали да добави такива функции, според Бони.
„Една от ценностите на Opendoor е, че можете да отидете до всеки дом на Opendoor по всяко време между 6 сутринта и 21 часа. без уговорка - казва Бони. 'И така все още обмисляме как да включим този вид противоречиви отзиви.'
Намиране и задържане на съюзници в индустрията
Около 90% от купувачите на Opendoor използват агенти, което е наравно с отрасъла като цяло. Но благодарение на лекотата на продажба на Opendoor, по-малко от 10 процента от продавачите са представени от агенти.
По време на интервюта Ву избира внимателно думите си, когато обсъжда потенциала на Opendoor да замени брокерите. „Реалността с брокерите днес“, каза той на сцената на глобалната конференция Startup Grind в Силициевата долина през февруари, „тяхната роля се измества от управлението на проекти - особено в нашата екосистема, където автоматизираме много от процесите - към съвет. '
Джони Матис има ли връзка
Opendoor има стимул да поддържа добри отношения с брокерите. Агентите имат силата да покажат каквито и свойства да изберат. Те могат също да предложат Opendoor като купувач за клиенти, които искат да продават.
Тогава може да не е изненадващо, че компанията е тествала съвместен списък на някои имоти с агенти във Финикс. Opendoor също сега работи с програма за насочване на агенти за клиенти, чиито домове са извън неговите параметри (най-често между 100 000 и 500 000 долара и построени след 1960 г.). От юли Opendoor започна да изброява имотите си в брокерския сайт Redfin и да плаща комисионни на компанията за завършени продажби.
Delprete вижда тези ходове като знак, че Opendoor трябва да увеличи обема си на покупка и да продаде къщите си по-бързо. Компанията казва, че понастоящем е в крак с над 30 000 транзакции през 2019 г. - значителен брой, но все още по-малко от 0,6 процента от общата прогнозирана нация обем за годината. „Това, което Opendoor осъзна, е, че е доста трудно да се наруши пространството на недвижимите имоти и по-специално брокерите, като се работи срещу всички останали в бранша“, казва DelPrete. „Агентите помагат на потребителите да се чувстват в безопасност при покупка и продажба на къща“.
Opendoor от своя страна настоява, че тези нови инициативи не представляват промяна в посоката. „Винаги сме работили и искахме да работим с агенти“, казва Тайлър Хиксън, ръководител на стратегията на компанията за недвижими имоти. 'Те са повтарящи се клиенти, така че са наистина страхотен съюзник.'
Междувременно стартъпите, предлагащи друга технология (proptech) Offerpad и Knock, и двата стартирали през 2015 г., събраха общо 1,6 милиарда долара дълг и собствен капитал. Публично търгуваната Zillow миналата година добави опция „продавам сега“ към своя уебсайт. И традиционните фирми за недвижими имоти все повече стартират свои собствени програми iBuying за клиенти, като Keller Williams и Coldwell Banker навлизат на пазара за незабавни оферти през последната година.
„Това е, което хората търсят в нашето общество днес - удобство“, казва Франк Обрингер, президент на жилищното посредничество на Coldwell Banker в Далас / Форт Уърт, един от пазарите за пилот на системата. „Видяхме защо това може да бъде привлекателно за потребителя и затова трябваше да имаме продукт, който да се конкурира.“
Залагане на силна икономика
За всички тези компании поглъщането на недвижими имоти в големи обеми крие висока степен на риск. Жилищни катастрофи като тази, започнала през 2007 г., макар и редки, биха били катастрофални за всяка фирма, притежаваща огромни количества имущество, казва Андрю Каплин, професор по икономика в Нюйоркския университет. В случай, че това се случи, 'те са мъртви', казва той. 'Те фалират.' Opendoor може да има предимство, отбелязва Caplin, тъй като данните му за недвижими имоти на много пазари могат да предложат ранни показатели, ако настъпи подобен спад.
За тази цел Opendoor притежава своите имоти средно само 90 дни, казва Дод Фрейзър, вицепрезидент на Opendoor. „Докато сме дисциплинирани относно продажбата на домовете си“, казва той, „нестабилността на цените, на която сме изложени, е малка.“
Дори ако компанията може да изпревари потенциален спад и нарастващ списък с конкуренти, способността на Opendoor да постигне целите си, променящи се в индустрията почива на това дали може да превърне нишата на iBuying в новата нормална. Повечето хора имат много месеци, за да планират преместването си и искат да увеличат максимално възвръщаемостта си, казва Жил Дюрантън, председател на декана по недвижими имоти в училището Уортън към университета в Пенсилвания. „Като цяло мисля, че [моделът на Opendoor] ще работи“, казва той, „но те ще заловят ли повече от 2 или 3 процента от пазара? Съмнявам се. И мисля, че те мечтаят много по-големи от това.
Докато Ву със сигурност мечтае за големи неща, той оставя малко време за истинска почивка. 'Той не спи през нощта' отбелязва бивш асистент, добавяйки, че главният изпълнителен директор често изпраща имейли на служители или Slack съобщения с идеи посред нощ.
Ву отказа да разкрие дали компанията все още е печеливша, като заяви, че това не е една от текущите цели на компанията. В крайна сметка той предвижда Opendoor като едно гише, където клиентите могат не само да купуват или продават жилища, но и подредете финансиране, ипотеки и прехвърляне на собственост; купувам застраховка; украсяват и персонализират новия си дом; и организираме услуги за преместване. „Ако можем вертикално да интегрираме категорията, да възстановим всеки компонент от нулата, да автоматизираме много стъпки и да го направим с едно щракване, за да купуваме, продаваме или търгуваме“, казва той, „ние вярваме, че ще изградим най-големия пазар на домове. Ще премахнем цялото триене. Това може да отнеме 10, 20, 30 години. '
Десетилетията може да са дълъг график за много предприемачи, но не и за Ву, който е бил фокусиран еднолично върху недвижимите имоти още от тийнейджърска възраст. „Ако успеем да изградим рационализирано преживяване онлайн и да го направим с най-ниската възможна цена“, казва той, „твърдо вярвам, че ще спечелим категорията“.
